Documentos necessários do comprador na compra de imóvel: guia completo

Documentos necessários do comprador na compra de imóvel: guia completo

A documentação do comprador é a primeira frente de risco em qualquer intermediação imobiliária. Muita gente a encara como mera burocracia, mas cada documento solicitado responde a uma pergunta jurídica específica: quem é essa pessoa, ela pode assumir essa obrigação e o negócio é financeiramente sustentável. Quando essa pergunta não é respondida na origem, ela retorna mais tarde — e em condições bem menos favoráveis.

Na prática, a ausência de um documento raramente impede a assinatura de um compromisso de compra e venda. O problema costuma aparecer depois, na aprovação do crédito ou no cartório de registro, quando o custo de resolver já é muito maior: prazos perdidos, multas contratuais, negociações suspensas e, em alguns casos, a perda do próprio imóvel para outro interessado.

Vale lembrar que a lista de documentos varia conforme o comprador seja pessoa física ou jurídica e conforme haja ou não financiamento bancário. Este guia organiza o que a Cerqueira Imobiliária espera receber de cada perfil de comprador e explica a finalidade de cada item.

Por que a documentação do comprador importa

A imobiliária atua como intermediadora do negócio e, por isso, tem dever de diligência: verificar a qualificação das partes e a viabilidade da operação antes de formalizar qualquer compromisso. Não se trata de desconfiar do comprador, e sim de garantir que o contrato assinado produza os efeitos esperados por todos.

Um comprador mal qualificado gera dois cenários problemáticos: um compromisso assinado por quem não podia assinar — por falta de capacidade, de legitimidade ou de anuência necessária — ou um financiamento negado na etapa final, depois de meses de negociação. A conferência prévia protege todas as partes, inclusive o próprio comprador, que evita compromissos que não conseguirá cumprir.

Documentos do comprador pessoa física

Para pessoas físicas, a documentação comprova identidade, estado civil, capacidade e capacidade financeira. Confira a lista abaixo.

• RG e CPF (ou CNH com CPF) — documento de identidade válido e com foto, que comprova quem é o comprador.
• Comprovação de estado civil — certidão de nascimento, se solteiro; certidão de casamento com averbação de divórcio ou óbito, se for o caso; ou escritura de união estável. Este é o documento que define se o cônjuge ou companheiro precisa assinar junto.
• Comprovante de residência atual — conta de consumo ou extrato bancário dos últimos 90 dias.
• Comprovação de renda — três últimos holerites para assalariados; declaração de imposto de renda com recibo de entrega; DECORE e extrato de pró-labore para autônomos; contratos de locação ou extratos de faturamento para empresários.
• Extratos bancários dos últimos três meses — necessários quando houver financiamento.
• Documentos do cônjuge ou companheiro — a mesma lista acima, quando houver regime de comunhão ou anuência exigida.

Documentos do comprador pessoa jurídica

Empresas podem comprar imóveis, mas a legitimidade do negócio depende de quem efetivamente representa a empresa naquele ato. Por isso, além dos documentos constitutivos, é indispensável comprovar os poderes de quem assina.

• Contrato social consolidado — com a última alteração contratual, para comprovar a existência e a estrutura da sociedade.
• Cartão CNPJ atualizado — comprova o enquadramento e a situação cadastral da empresa.
• Atas de eleição da diretoria vigente — é o documento que comprova quem pode assinar pela empresa.
• Procuração do representante legal — quando a assinatura for feita por procurador.
• Balanços e demonstrações financeiras — referentes aos dois últimos exercícios.
• Certidões negativas da empresa — federal, estadual, municipal, FGTS e trabalhista.

Documentos para aprovação de crédito bancário

Havendo financiamento, o banco passa a ser parte interessada no negócio e exige documentação própria, além daquela já reunida para o compromisso de compra e venda. Separe esses itens desde o início do processo.

• Ficha cadastral e proposta de financiamento — assinadas pelo comprador.
• Autorização de consulta — ao SCR/Bacen e aos birôs de crédito.
• Extrato do FGTS — quando houver uso do fundo na compra.
• Declaração de primeiro imóvel — quando aplicável.
• Certidão de tempo de contribuição do INSS — quando aplicável.
• Comprovante de pagamento da entrada ou sinal — acompanhado de declaração de origem dos recursos.
• Certidões negativas de protesto — e de ações cíveis e fiscais.